browser icon
You are using an insecure version of your web browser. Please update your browser!
Using an outdated browser makes your computer unsafe. For a safer, faster, more enjoyable user experience, please update your browser today or try a newer browser.

การบัญชีและการตรวจสอบบัญชีสำหรับการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

Posted by on 27 กันยายน, 2014

การประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ จะจัดประเภทเป็นธุรกิจนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อไม่สามารถเลือกแบบ หรือสั่งให้แก้ไขได้ กล่าวคือ ผู้ซื้อจะต้องซื้อตามแบบที่ผู้ขายสร้างไว้แล้วเท่านั้น เว้นแต่ การขอให้แก้ไขเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนสีกระเบื้อง หรือการเปลี่ยนพื้นบ้าน เป็นต้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง จะจัดประเภทเป็นธุรกิจนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อสามารถเลือกแบบ หรือสั่งให้แก้ไขได้ เช่น การย้ายประตู หน้าต่าง การขยายบ้าน หรือการปรับแบบ เป็นต้น

วิธีการรับรู้รายได้ของของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการบัญชีกำหนดให้กิจการที่เป็น NPAEs สามารถเลือกวิธีปฏิบัติเกี่ยวกับการรับรู้รายได้ ได้ 3 วิธี ได้แก่
1.1 รับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์
1.2 รับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion)
1.3 รับรู้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ (Installment)
อย่างไรก็ตาม หากเป็นกิจการที่เป็น PAEs มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้วิธีเดียวเท่านั้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น

ทั้งนี้ ในปี 2560 สภาวิชาชีพบัญชีได้กำหนดให้ยกเลิกมาตรฐานการบัญชีสำหรับ NPAEs แต่ให้ใช้มาตรฐานการบัญชีสำหรับ SMEs แทน (TFRS for SMEs) ซึ่งจะมีเนื้อหาแตกต่างจากมาจากมาตรฐานที่ใช้ในปัจจุบัน ดังนี้
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการบัญชีกำหนดให้กิจการรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ได้วิธีเดียวเท่านั้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม แนวปฏิบัติของสภาวิชาชีพบัญชีนั้นมีความแตกต่างจากแนวปฏิบัติของกรมสรรพากร กล่าวคือ
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ กรมสรรพากรกำหนดให้มี 2 แนวทางในการรับรู้รายได้ ได้แก่
1) รับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่จะรับรู้ด้วยวิธีนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ขายสามารถสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ภายในรอบระยะเวลาบัญชีเดียวกันได้
2) ในกรณีที่เป็น PAEs ให้รับรู้ด้วยตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น แต่ถ้าเป็นกิจการที่เป็น NPAEs สามารถเลือกรับรู้รายได้ได้ 2 วิธี คือ รับรู้ด้วยตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) หรือรับรู้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ (Installment) ก็ได้
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง กรมสรรพากรกำหนดให้รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น
ดังนั้น ถ้าเป็นกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น PAEs ซึ่งเดิมบันทึกบัญชีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ จะมีความยุ่งยากในการปรับปรุงกำไรทางบัญชีให้เป็นกำไรทางภาษีอากรใน ภงด.50 เพราะต้องปรับวิธีการรับรู้รายได้จากการรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนเป็นการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion)

การตรวจสอบบัญชีเกี่ยวกับการกำหนดขั้นความสำเร็จของงาน (Percentage of Completion)
1 อัตราส่วนของต้นทุนการก่อสร้างที่เกิดขึ้นกับประมาณการต้นทุนทั้งหมด (Budget) ซึ่งฝ่ายบัญชีจะเป็นผู้เก็บตัวเลขต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดให้ ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการกำหนดขั้นความสำเร็จของงาน เพราะมีหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดและสามารถตรวจสอบได้ ผู้สอบบัญชีสามารถตรวจสอบความถูกต้องและครบถ้วนของต้นทุนที่เกิดขึ้นทั้งหมด โดยใช้วิธีต่อไปนี้
1) Vouching and Tracing จากเอกสารที่เกี่ยวข้อง
2) Analytical Review กับงบประมาณ (Budget)
3) ทดสอบการคำนวณและการบวกเลข
4) สอบถามนักบัญชีเกี่ยวกับวิธีการบันทึกบัญชี
ทั้งนี้ ผู้สอบบัญชีจะต้องระวังว่า ค่าใช้จ่ายที่มีการเบิกไปซื้อของล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างจะเริ่มจริงนั้น ไม่ได้สะท้อนเนื้องานที่ทำเสร็จจริง ดังนั้น ผู้สอบบัญชีจะต้องนำเงินที่เบิกล่วงหน้านั้นมาหักออกจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงก่อนการคำนวณขั้นความสำเร็จของงาน
2 การสำรวจเนื้องานที่ได้ทำไปแล้ว ซึ่งวิธีนี้ผู้รับเหมาหรือวิศวกรจะเป็นผู้ให้ข้อมูลสัดส่วนเนื้องานที่ได้ทำไปแล้วโดยเปรียบเทียบกับแผนงานก่อสร้าง (Blue Print) ผู้สอบบัญชีจะต้องพิจารณาจากแผนงานก่อสร้างเปรียบเทียบกับเนื้องานที่ได้ทำไปแล้วว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จนั้นเหมาะสมหรือไม่
3 การสำรวจทางกายภาพถึงอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จกับงานก่อสร้างทั้งหมดตามสัญญา ซึ่งวิศวกรจะเป็นผู้ประเมินอัตราส่วนดังกล่าวให้กับกิจการโดยดูเนื้องานที่หน้างานแล้วบอกว่าตอนนี้ก่อสร้างเสร็จไปแล้วเท่าไร ในทางทฤษฎีแล้ววิธีนี้ไม่เหมาะสมที่สุดเพราะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการเล่นตัวเลขทางบัญชีได้ง่าย แต่ในทางปฏิบัติแล้ววิธีนี้กลับได้รับความนิยมที่สุด ดังนั้น ผู้สอบบัญชีจะต้องให้ความระมัดระวังกับการตรวจสอบมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากผู้ประกอบการใช้วิศวกรประจำบริษัทเป็นผู้ประเมินแล้ว ยิ่งทำให้หลักฐานที่ได้รับมีความน่าเชื่อถือน้อยที่สุด ผู้สอบบัญชีอาจขอให้ผู้ประกอบการใช้วิศวกรภายนอกเป็นผู้ประเมินเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือของหลักฐานก็ได้ นอกจากนี้ ผู้สอบบัญชีจะต้องไปดูหน้างานด้วยเพื่อสำรวจผลสำเร็จของงานทางกายภาพร่วมกับวิศวกร

ใส่ความเห็น